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賃貸併用住宅建築そしてスルガ融資の収益物件購入から不動産投資継続: 11月 2013
http://www.japan-estate.com/2013_11_01_archive.html
そう提案すると、ＢＧＭという付加価値があるので、はずすとマンションの価値が落ちる。 ＰＯＧというのはパーツ、オイル、グリースの頭文字でエレベーターの点検と部品の補修だけはしますよ、という形態です。 ほとんどシンドラー社の事故でしたが、「エレベーターの保守が悪いと危ない」というイメージが一般人に強く印象付けられてしまったようです。 そして、ある日、同じマンション内の部屋が驚愕の価格で売りに出されていたことから事態が激変しました。 12300;自分たちの考えだけで資産の管理をすることができない面倒くさい区分マンションより土地を買って家を建てた方がよいのでは！」. 家を建てたはよいが、お金をかけすぎて、しかも住みにくい建物になってしまっていました。 結局、区分マンションの方が住みやすく便利だよね、とまたも考えがコロリと変わりました。（笑）. あらゆる提案に対して反対する人がいても「ああそうだよね」と余裕をもって対応できます。 不動産投資の教科書やセミナーなんかでも必ず、まずキャッシュフローが出るかどうかシミュレーションしましょう、などと教えられます。
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賃貸併用住宅建築そしてスルガ融資の収益物件購入から不動産投資継続: 7月 2014
http://www.japan-estate.com/2014_07_01_archive.html
CBREという大手の不動産業者からロンドンの不動産投資についてお話（７月１１日）を伺いました。 滞在したホテルの近所を探索していて発見した不動産業者に飛び込んで、ロンドンでの不動産投資についてリサーチしていることを説明したら、なぜかこの業者を紹介されました。この不動産業者は賃貸管理と賃貸仲介だけを業務にしていたので売買や投資についてはわからないということでした。 英国ではネットで投資物件を探すのかと聞いたら「ネットなんかじゃだめだ。XXとか○○とか△△とかの大手じゃないと」と説明してくれて、彼の知り合いの業者に連絡してくれました。 その業者がCBREの営業マンでした。メールと電話で連絡してアポを取りました。現地の会社で会うことになり、前日に会社の所在を確かめるために下見をしました。 これは、ちょっとウチが考えていた人たちと違うところに来ちゃったな、と思っていたら案の定でした。 都心への利便性が良い（と思われる）路線の駅付近を開発して販売するという手法は世界共通でしょうか。 当然、損をしますし、足りない分を追い銭しなければならなくなります。
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賃貸併用住宅建築そしてスルガ融資の収益物件購入から不動産投資継続: 1月 2015
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12300;借金経営のススメ」という本を読み、今さらながら納得しました。 これは不動産投資を実施している人にとっては「犬の足は4本だ」という事象より常識ですよね。 でも、最近、こんな常識をおろそかにしていたと感じました。 12300;借金のしかたが足らん！」. 問題はここからで、信金さんは、何と修繕費の融資の件よりも収益物件の方に興味津々だったのです。 それまで銀行に借り換えを「お願い」したことはあっても「お願いをされた」ことはなかったので驚きました。 ウチのような弱小投資家に「是非借り換えて下さい」なんて切り出してくる金融機関が存在するなんて想像したこともありませんでした。 今回の修繕費のための融資は、わざわざ借りる必要はなく、現金で払っても良かったのです。 しかし、おかげで新たな金融機関を発見して、融資する気満々だということを知ったのは大変な収穫でした。 不動産投資は融資なしでは、まったくレバレッジがかからず、 経営としてはどうなのかと思います。 そんな原初的な教えを「本」と「信金」から再確認したわけです。 12304;米国発】大家は見た！驚愕のアメリカンライフ.
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賃貸併用住宅建築そしてスルガ融資の収益物件購入から不動産投資継続: 4月 2015
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あれは確か５年前のこと。近所のオジさんから、所有者の老婆が息子の家に療養に行くと聞いた。 そこで、「 いつか手放すことがあれば、最初に声をかけてクダサイ 」と書いて、名刺をポストに挟んでおいた。 老婆から生前、何かあったら、この人に連絡するように、と伝言を承っていたそうだ。 加藤さんは不動産業者ではないようですが、他人に「売ってください」と自分を売り込んでいます。不動産は１対１で売り買いするものですから、「じゃ売りますよ」と言ってもらえれば売買は成立するわけですね。 ただこの方法だと、よほど信用されている人でないと難しそうです。見ず知らずのどこの馬の骨かもわからない人間と不動産の売買をしようと思う人はそんなにいませんよね。 おそらく加藤さんはこの近所の人ですから素性は知られていて、売主は彼を信用しているものと思われます。ですからこの手法は都会ではなかなか使いにくい。 裏に住む老婆によると、推定築年数、７０年。 古い物件であるが、内部の荷物は既に片付けられていて、さっぱりしていた。 実は、土地面積も、建坪も、全て推定で、よく調べなかった。 このあたりが激安戸建てのマジックで、お金がかからない...
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賃貸併用住宅建築そしてスルガ融資の収益物件購入から不動産投資継続: 6月 2015
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お金儲けを狙って収益物件を買った人がコンサルタントから「被害」を受けたそうです。 先日も、ある方が某コンサルタントの紹介で２億円以上する大型物件を買ったものの、うまくいかないという相談を受けました。物件スペックなどは以下のようなものでした。 12539;規模（ ２ＤＫ×１４戸 ）. 12539;平均家賃 １０万円 . 12539;価格 ２５,８００万. 12539;表面利回り 約１１．０％. その方は、融資もコンサルタントの紹介で決めていました。条件は、次のようなものでした。 そして、賃貸経営を始めてみてわかったのは、「 利益が出るどころか、大幅な赤字になってしまう 」ということでした。赤字の理由は、次のようなものでした。 9675;物件の管理料５％とは別に、コンサルタントフィーを月に５％支払う契約. 65288; かといってコンサルタントは何かをするわけでなく、物件の管理は売買した不動産業者に丸投げしていました ）. しかし、冷静に見ると「金利４．８％」というのは高すぎですね。 スタート金利は必ず４．５％というスルガ銀行さんより高いのです。 ワタシは、満室になってからも客付け業者さんへの...
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賃貸併用住宅建築そしてスルガ融資の収益物件購入から不動産投資継続: 5月 2015
http://www.japan-estate.com/2015_05_01_archive.html
ただし、その私有地は道路ではないので持ち分のある所有者の了承があれば、という条件付きです。 なぜなら、その物件が建てられている敷地の面積には、建物がギリギリ目一杯に詰まっているのです。 この地域の建ぺい率・容積率は５０%・１００%です。 もちろん「欲」がないわけはありません。 12300;不動産投資」ですから。 しかし、「この部分はしょうがないね」と切り捨てる部分はあります。 それが、今回は「建ぺい率・容積率オーバー」だったのです。 担当者が、役所に聞いたところ、その私有地の持ち分だけではなくその他の所有者のすべての面積を合算して、建築確認時の面積として良いということらしいのです。 12300;だったら建ぺい率・容積率オーバーにはならないだろ」. 担当者は「建築可」かどうかを役所に確かめたのですが、同時に私有地の持ち分以外にもすべての土地面積を合算して良いということも聞いていたのです。 残念ながら私有地の土地面積の合算が「建ぺい率・容積率」の計算に影響を及ぼすことまではピンとこなかったようです。 不動産投資の「基本のキ」と思います。
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賃貸併用住宅建築そしてスルガ融資の収益物件購入から不動産投資継続: 5月 2014
http://www.japan-estate.com/2014_05_01_archive.html
加藤ひろゆきさん、黄金ガールさん（健美屋不動産投資コラムの対談）. 知り合いの大家さんが、有名コンサルタントの紹介で物件を買った後、まわらなくなってしまい、困って相談したら、「 うちは買うまでのコンサルタントで、その先のことは関知しない 」といわれたそうです。毎月、高いお金を払っていたのにって、相当、ショックを受けていましたよ。 結論的にはキャッシュを現在の段階で蓄積して次の投資へ備えるというのが正解のようですが．．． 12288;「融資期間はなるべく長く組んだ方が良い」. Http:/ mitoooya.com/archives/52372346.html. 高まる需要と供給不足、過去最低付近の借り入れコスト、政府の購入促進策、そこに持ち家に対する英国人の強い思い入れが合わさって、不動産ブームをあおっている。 不動産投資の勉強：スゴい「減価償却」. スゴい「減価償却」というちょっと恥ずかしいタイトルの本を読んでみました。 12301;で「 損益通算. 12301;をして「 所得税. 不動産投資の勉強：スゴい「減価償却」. 12304;米国発】大家は見た！驚愕のアメリカンライフ.
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賃貸併用住宅建築そしてスルガ融資の収益物件購入から不動産投資継続: 4月 2014
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最近、所有物件から退去された方があり、その空室をチェックに行きました。 長期間住む人の特徴は何とも言えないのですが、家賃の価格帯とその人の収入、物件の環境など、いくつかの要因がうまく重なって長期入居になります。 物件そのものも変化（劣化）します。 業者に見てもらい、壁紙、フロアなど交換部分をチェックして見積もりを出してもらうことになりました。 ４０㎡ほどの物件ですが、３０万円もかかってしまうかもしれません。 下記トピックをクリックすると各トピックの記事が一覧できます（５０音順、括弧内は記事数）. 12304;米国発】大家は見た！驚愕のアメリカンライフ. お願いします。（※欄は必須で、入力がないとお返事できません）. Picture Window テンプレート. テンプレート画像 by konradlew.
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賃貸併用住宅建築そしてスルガ融資の収益物件購入から不動産投資継続: 2月 2015
http://www.japan-estate.com/2015_02_01_archive.html
ＲＣ物件を購入する人が、一番の理由としてあげるのがこの点です。しかし、投資である以上、「 融資を受けられるから買う 」ことは理由になりません。「 キチンと運営が出来る（ 多額のＣＦが見込める ）から購入する 」というのが本来の理由であるべきです。 最近の市場を見ると、ＲＣ造の物件の利回りは、多くて１０％超、少ないと６％以下の物件も見られます。１０％の利回りの物件でも、実際の手残りを計算すると、手残りが１％以下になることが珍しくありません。区分所有の場合は、マイナスのキャッシュフローになることもよくあります。 また、ＲＣ造の物件は、固定資産税がかなり大きな負担になります。固定資産税は購入前にわかるので、多くの方が承知の上で買っていると思います。それでも、自分ではコントロール不能な多額のお金が毎年かかることが経営に与える影響は大きいものです。 固定資産税が高いのもキャッシュフローが下がる大きな理由になります。元々、低利回りで手残りが少ないにの追い打ちをかけるように税金が高いのは痛いところです。 12539;木造 ３万円 /. 12539;鉄骨造 ４万円 /. 12539;ＲＣ造 ５万円 /. 私の考えでは&...
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賃貸併用住宅建築そしてスルガ融資の収益物件購入から不動産投資継続: 8月 2014
http://www.japan-estate.com/2014_08_01_archive.html
初めて担当者と電話でお話しした時点で、ターゲットとしている価格帯を聞かれて正直にお答えしたら、その時点で客ではないと判断されたようでした。 しかし、良く考えると商売は需要が少なければ少ないほど、ライバルが少ないほど一人勝ちとなる可能性が高くなります。 このお店では、新築マンションを売り込む訳ではないので、ロンドンでの賃貸業状況についてじっくり話を聞くことができました。 現在の住宅ローンは2.3〜2.5％で投資用ローンは4.4％。頭金の額により金利は変わる。 頭金は物件価格の５５〜６０％は出しているが２５％で出ていた時期もあった。 ロンドンの地元民は一般的に１４〜１５カ月しか住まない。賃貸契約は１年。 日本では新築物件には銀行はローンを簡単に出してくれるが、英国では新築物件にはあまり積極的に出してくれない。なぜなら新築物件は実績がないから。新しく開発された地域の価値は見極めにくいので銀行はローンを出したがらない。 物件の管理費は大家が払うが入退去時に行うinventory checkは専門の業者が行い、その費用は大家とテナントが折半する。
